Airbnb in Valencia

¨Ik ben op zoek naar een appartement voor de toeristische verhuur via Airbnb in Valencia¨

Veel mensen denken bij het aankopen van een woning in Valencia aan de toeristische verhuur. Zullen we ons appartement wel of niet verhuren wanneer we zelf niet in Valencia zijn? Dat is toch een heerlijk idee? Zelf van het appartement genieten en verder een goed rendement behalen.

Verhuur appartementen aan toeristen in Valencia

Grote kans dat je inmiddels, tijdens het droomproces en uitzoekwerk, al het een en ander opgevangen hebt over de vernieuwde regelgeving omtrent de toeristische verhuur via Airbnb in Valencia. Is het tijdperk van Airbnb dan toch echt voorbij in Valencia?

Het aantal aanvragen dat wij binnenkrijgen van mensen die hun voordeel willen doen met de (in het Engels) ¨Airbnb boom¨ in Valencia is enorm toegenomen de afgelopen jaren. De populariteit van Airbnb begon klein over de hele wereld, maar werd met de jaren meer en meer; tot het vooral in de grote steden een plaag werd. Kijk maar naar Amsterdam of Brussel. Hetzelfde gebeurde hier in Spanje in groten steden als Madrid en Barcelona. De populariteit van de Airbnb in Valencia groeide langzaam met Madrid en Barcelona mee.

Hoe het begon met Airbnb

Eerst wat achtergrondinformatie voordat we specifiek naar ons “eigen” Valencia kijken.
Airbnb en andere korte termijn verhuursites ontstonden uit het begrip ¨couchsurfing¨ in het begin van 2000. Voor een klein bedrag plaatsten mensen hun bank of de logeerkamer op het internet. Dit alles met het idee een stad op een andere manier te ervaren dan in een hotel of een hostel. Thuis bij de locals. Leven zoals de locals dat doen. Door de jaren heen veranderden de banken en logeerkamers in hele appartementen of huizen. Vaak vakantiewoningen, specifiek gekocht voor de toeristische verhuur.

Nadelen Airbnb

Op zich natuurlijk allesbehalve een negatief gegeven. Je koopt een woning en kan dan toch nog wat terugverdienen van je investering. Het probleem ontstaat pas wanneer er zoveel woningen voor de korte termijn verhuur beschikbaar zijn, dat het de markt van de lange termijn verhuur beïnvloedt. De populariteit van korte termijn verhuur zorgt ervoor dat er steeds minder woningen voor de langere termijn beschikbaar zijn. Neem bijvoorbeeld starters of gezinnen die het zich niet kunnen veroorloven een woning aan te kopen. Naast het feit dat er weinig lange termijn huuropties beschikbaar zijn, worden koopwoningen door de populariteit en de vraag naar woningen ook duurder. Het aankopen van een woning wordt dan voor veel mensen alleen maar nog lastiger en het toerisme in steden wordt alleen maar groter, want de originele bewoners trekken weg uit deze wijken.

En dan de concurrentie voor de hotels. Hotels in Spanje begonnen zich te verenigen en dreigden bij de regionale overheden steden te verlaten als er niets zou worden gedaan aan deze nieuwe en voor hotels oneigenlijke concurrentie. De centrale overheid in Spanje deed afstand van de verantwoordelijkheid voor het verlenen van vergunningen aan Airbnb-eigendommen. Dit zorgde ervoor dat elke regio eigen regels ging hanteren wat betreft het wel of niet verkrijgen van een verhuurlicentie. Madrid stelde bijvoorbeeld in dat elk verblijf in een toeristische huuraccommodatie minimaal vijf dagen zou moeten duren. Dit om de weekend en citytrip verblijven voor de hotels te garanderen. Deze regel werd echter aangevochten en de regelgeving werd weer afgeschaft. Elke Spaanse regio heeft dus zijn eigen regelgeving. Wij zijn met name vooral geïnteresseerd in regelgeving rondom Airbnb in Valencia.

Verhuur via Airbnb in Valencia

Laten we in het diepe duiken. De wijken die in Valencia het meest zijn getroffen door de Airbnb hype zijn El Carmen, Ruzafa, Cabanyal en Malvarossa. Elke dag zie je in deze wijken grote aantallen toeristen met rolkoffers door de straten trekken om in of uit te checken bij hun tijdelijke huurappartement. De prijzen voor overnachtingen in deze wijken zijn dan ook in de afgelopen drie jaar enorm gestegen. Soms zelfs met 100%.

De eerste versie van de wet op verhuurvergunningen werd in 2009 aangenomen en later in 2015 aangepast. Door het instellen van deze wet werd het een verplichting om alle toeristische huurappartementen te registreren bij het ¨Register van bedrijven, vestigingen en toeristische beroepen¨. Na registratie kreeg je een licentienummer en sinds een paar jaar heb je het licentienummer ook daadwerkelijk nodig om op Airbnb (en andere portals) te kunnen adverteren. Wanneer het nummer niet staat vermeld, kunnen zowel jijzelf als de portal een boete verwachten. En deze boetes zijn voor particulieren niet mis.

Waarom is het einde van de Airbnb dan toch echt (bijna) voorbij? Als we over deze vraag praten bedoelen we voornamelijk specifiek Valencia stad zelf. Er zijn verschillende redenen, maar de belangrijkste twee zijn op dit moment het gebrek aan licenties die worden uitgegeven als ook de beëindiging van al bestaande licenties wanneer een pand wordt doorverkocht aan een nieuwe eigenaar. Er zijn nog andere redenen waar we later naar zullen kijken, maar eerst focussen we ons op deze twee.

Het licentieprobleem

De nieuwe regels voor het verkrijgen van een vergunning vereisen dat een appartement voor de toeristische verhuur aan verschillende criteria voldoet. Een van de belangrijkste veranderingen komt uit de wet met de naam 15/2018 en deze wet zegt het volgende:

La vivienda turística en la ciudad de Valencia:

“cualquier vivienda que quiera inscribirse no lo podrá hacer sin el informe favorable de compatibilidad urbanística por parte del Ayuntamiento de València”.

¨Voor elk onroerend goed dat wordt ingeschreven voor toeristische verhuur is een gunstig rapport van de stedelijke compatibiliteit uitgegeven door het stadhuis noodzakelijk”.

Dit houdt in dat een functionaris van het stadhuis langskomt om de woning te inspecteren en wel of niet een licentie verstrekt. Maar dan vallen we gelijk over het volgende; het gebrek aan inspecteurs. En ook: de waslijst aan eisen waar een woning aan moet voldoen om een licentie te krijgen. Licenties worden tegenwoordig om veel verschillende redenen afgewezen. Appartementen gelegen op de eerste verdieping of de begane grond (waarvan wordt uitgegaan dat alle appartementen gelegen op deze verdiepingen nog steeds geschikt zijn voor de toeristische verhuur) krijgen soms de vergunning niet indien appartementen gelegen op dezelfde verdieping niet ook al over een licentie beschikken. Zelfs wanneer nog geen enkel appartement op de begane grond of eerste verdieping over een licentie beschikt en alle eigenaren tegelijkertijd de aanvraag doen, kun je het vergeten. Want ja, niemand heeft op het moment van aanvraag een licentie en de licentie krijg je alleen wanneer ook de buren reeds een licentie hebben.

En dan het tweede probleem: licenties gaan bij het wisselen van eigenaar verloren. Dit hoeft natuurlijk niet altijd zo te zijn, maar de woning wordt opnieuw geïnspecteerd. En aangezien de regels en de waslijst aan eisen zijn aangescherpt, is er kans dat een appartement met een reeds bestaande licentie, deze keer de inspectieronde niet doorkomt. Het is verder natuurlijk geen optie om de licentie op de naam van de oude eigenaar te laten staan, aangezien deze dan nog steeds verantwoordelijk is bij overtredingen, verzekeringskwesties of klachten.

En dan nog een probleem: veel Verenigingen van Eigenaren laten de statuten aanpassen zodat toeristische verhuur in een pand per definitie verboden is. De lokale bevolking heeft meer dan genoeg van de, in veel gevallen, luidruchtige tijdelijke buren. Spanjaarden trekken dan ook uit populaire toeristische wijken weg omdat ze het dagelijks leven in een gebouw vol lawaai en vakantievierders niet (meer) zien zitten. Let op: zorg dus in ieder geval dat de statuten van de VVE waar je iets wilt kopen gecheckt worden. Dit kun je aan je advocaat vragen die je in het aankoopproces begeleidt.

En dan de verzadiging. In sommige delen van de stad zijn er, zoals we eerder ook al beschreven, zo enorm veel appartementen met een toeristische verhuurlicentie dat er geen enkele licentie meer wordt uitgegeven. Ook niet op de begane grond of de eerste verdieping. In El Carmen kun je zelfs een licentie vergeten als je het hele pand in je bezit hebt. En er een hotel of hostel van maken? Dat kun je ook vergeten.

Mogelijkheden voor verhuur en rendement in Valencia

Wat we met dit verhaal willen bereiken, is een reëel beeld schetsen van de verhuurmarkt in Valencia. Als je denkt dat de woning aan alle criteria voldoet en gelegen is in een buurt waar nog steeds licenties worden uitgegeven, kun je zeker nog een poging wagen. Maar houdt vooral in het achterhoofd dat er altijd een kans bestaat dat de aanvraag wordt geweigerd. Het is een proces waarvan de uitkomst nooit op voorhand te voorspellen is én het kan een lang proces zijn (soms langer dan een jaar).

Zijn er andere mogelijkheden? Absoluut!

Veel van onze klanten ontdekken dat middellange (3 tot 6 maanden) of lange termijn verhuur meer oplevert dan de toeristische verhuur. Korte termijn verhuur aan toeristen heeft niet alleen maar voordelen, denk bijvoorbeeld ook aan het organiseren van de vele wisselingen én kosten van alles wat er mee samenhangt, zoals het hele woning- en verhuurbeheer (sleuteloverdrachten, wisselen van lakens, schoonmaken, reparaties, etc.).

De middellange termijn verhuur (gericht op bijvoorbeeld expats, studenten of mensen die willen emigreren, maar eerst tijdelijk willen huren) is een markt waar nog veel te halen valt. Veel aanbod voor expats en een ieder die op zoek is naar een woning voor slechts een aantal maanden is er (nog) niet. Verder scheelt het dat je ook geen licentie nodig hebt voor dit type verhuur. De huurders gaan vaak heel anders met de woning om dan tijdens een vakantieverblijf en daar komt nog bij dat je vaak kunt uitgaan van 20-30% meer inkomsten dan bij lange termijn verhuur. Dit omdat er minder beschikbaar is voor de middellange termijn verhuur en de prijzen daardoor hoger kunnen worden ingezet. Bij middellange en lange termijn verhuur ben je wel minder flexibel om zélf van je appartement in Valencia te genieten, maar het is misschien wel iets om over na te denken. Want terugverdienen aan je investering doe je op die manier in ieder geval!

Conclusie: het is nog steeds interessant om te investeren in een appartement in Valencia. Sowieso is de woningmarkt momenteel zo dat je investering in Valencia al snel meer waard zal zijn met huidige prijsstijgingen. Ook verhuur van je appartement in Valencia kan je nog steeds een goed rendement opleveren.

Welke vorm van verhuur je ook kiest, we helpen je graag bij het vinden van het juiste appartement: het team van Makelaar Valencia staat voor je klaar! Bel gerust voor meer informatie.